כמה משכנתא אפשר לקחת? מה באמת קובע את הסכום

כמעט כל מי שמתחיל לחשוב על קניית דירה שואל את אותה שאלה: כמה משכנתא אני בכלל יכול לקחת? התשובה לא תלויה רק בכמה כסף אתם רוצים ללוות — היא נקבעת משני חסמים שהבנק בודק במקביל, ולוקח מהם את הנמוך. מי שמבין את שני החסמים האלה מראש, יודע בדיוק באיזה טווח מחירים לחפש — ולא מבזבז זמן על נכסים שהבנק ממילא לא יאשר.

בנק ישראל מגביל את יחס המימון — כמה מתוך מחיר הנכס מותר לבנק לממן במשכנתא. ההגבלה משתנה לפי סוג הרוכש:

• דירה ראשונה (יחידה) — עד 75% ממחיר הנכס. כלומר לפחות 25% הון עצמי מהכיס.
• משפרי דיור (מי שמוכר דירה קיימת וקונה במקומה) — עד 70%.
• דירה להשקעה או דירה נוספת — עד 50% בלבד, כלומר הון עצמי של לפחות 50%.

החסם הזה הוא מוחלט: גם אם ההכנסה שלכם גבוהה מאוד, הבנק לא יעבור את התקרה. לכן הצעד הראשון הוא לחשב את ההון העצמי שיש לכם, ולהבין איזה מחיר נכס הוא בכלל בהישג יד. הנחיות בנק ישראל עשויות להתעדכן — אמתו את המצב העדכני מול הבנק בעת הגשת הבקשה.

החסם השני נוגע ליכולת ההחזר החודשית. בנק ישראל קבע שההחזר החודשי על המשכנתא לא יכול לעבור 50% מההכנסה הפנויה נטו של משק הבית. בפועל, מעל יחס של כ-40% הבנק נדרש להקצות הון גבוה יותר, ולכן רוב הבנקים מעדיפים שההחזר יישאר סביב שליש עד 40% מההכנסה.

המשמעות: ככל שההכנסה הפנויה גבוהה יותר וההתחייבויות הקיימות (הלוואות, ליסינג, כרטיסי אשראי) נמוכות יותר — כך אפשר לקחת החזר חודשי גבוה יותר, ובהתאם משכנתא גדולה יותר. שני זוגות עם אותה הכנסה יכולים לקבל אישור שונה לגמרי, רק בגלל הבדלים בהתחייבויות הקיימות.

• תקופת ההלוואה — בנק ישראל מגביל את המשכנתא ל-30 שנה לכל היותר. תקופה ארוכה יותר מקטינה את ההחזר החודשי (ומאפשרת סכום גדול יותר), אבל מייקרת את ההלוואה לאורך זמן.
• גיל הלווים — הבנק מצפה שההלוואה תסתיים לרוב עד סביבות גיל 75-80, מה שמקצר את התקופה האפשרית ללווים מבוגרים יותר.
• תמהיל המשכנתא — לפי הנחיות בנק ישראל, לפחות שליש מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה, ולא יותר משליש בריבית משתנה כל שנה. התמהיל משפיע על גובה ההחזר ועל רמת הסיכון.
• יציבות ההכנסה — שכירים עם ותק ותלושים קבועים נתפסים כסיכון נמוך יותר מעצמאים עם הכנסה משתנה, מה שיכול להשפיע על הסכום והתנאים.

נניח שאתם מחפשים דירה ראשונה. קחו את ההון העצמי שצברתם וחלקו ב-0.25 — זה המחיר המקסימלי שאחוז המימון מאפשר (כי ההון העצמי חייב להיות לפחות רבע מהמחיר). עכשיו בדקו את החסם השני: מהו ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו בנוחות, וכמה משכנתא הוא מאפשר על פני התקופה. הסכום שתוכלו לקחת בפועל הוא הנמוך מבין שני החישובים.

חשוב לזכור שההון העצמי צריך לכסות לא רק את הפער שהבנק לא מממן, אלא גם את כל העלויות הנלוות — מס רכישה, עורך דין, שמאות וביטוחים. על החישוב המלא של ההון העצמי כתבנו בהרחבה במדריך נפרד.

בהרצליה, רעננה ורמת השרון מחירי הנכסים גבוהים ביחס לממוצע הארצי, ולכן גם המשכנתאות גדולות יותר וההחזר החודשי כבד יותר. דווקא כאן חשוב לעשות את החישוב לפני שמתאהבים בנכס: אישור עקרוני מהבנק לפני החיפוש חוסך אכזבות, ומאפשר להגיע למשא ומתן כקונה רציני עם יכולת מוכחת. מוכר מעדיף כמעט תמיד קונה עם אישור משכנתא ביד.

צוות רימקס בעיר מלווה קונים בשרון לאורך כל הדרך, ויכול לחבר אתכם ליועצי משכנתא מקצועיים ולעורכי דין מקרקעין — כדי שתגיעו לעסקה עם מספרים ברורים ובלי הפתעות.

המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתא, פיננסי או מס. הנחיות בנק ישראל עשויות להשתנות, וכל בקשה נבחנת לגופה. לפני קבלת החלטה התייעצו עם יועץ משכנתא מורשה ועם עורך דין מקרקעין.