למוכרים · 2026
מס שבח מה באמת משלמים.
המס הגדול ביותר שמוכר דירה פוגש — ולא על מחיר המכירה, אלא על הרווח הריאלי. הנה הכללים, התקרה שכמעט כל מוכר בהרצליה חוצה, והמלכודת שמבלבלים איתה כל שנה.
שלושת המספרים הקבועים בחוק
כל השאר תלוי בכם
25%
על השבח הריאלי
לא על מחיר המכירה
5,008,000 ₪
תקרת הפטור לדירה יחידה
מוקפאת עד 15.1.2028
30 יום
להגשת ההצהרה
גם כשהעסקה פטורה
שימו לב מה אין כאן: מחשבון. את מס השבח אי אפשר לגזור ממחיר המכירה, כי הוא מחושב על הרווח אחרי הצמדה למדד ואחרי ניכוי הוצאות — שני נתונים שקיימים רק בתיק שלכם. מספר שהיינו מדפיסים כאן היה שגוי אצל רוב הקוראים, והם היו מתכננים לפיו.
על מה בדיוק משלמים
המס אינו על מחיר המכירה ואינו על הרווח שרשום בראש. הוא על השבח הריאלי: מחיר המכירה, פחות מחיר הרכישה המוצמד למדד המחירים לצרכן, פחות ההוצאות המוכרות. דירה שערכה הנומינלי עלה רק בגלל אינפלציה — לא ייצרה שבח ריאלי, ולכן לא ייצרה מס.
כאן נמצא הכסף שרוב המוכרים משאירים על השולחן. כל הוצאה מוכרת שתיעדתם יורדת ישירות מהשבח החייב, וכל הוצאה שאין לה קבלה פשוט לא קיימת מבחינת רשות המסים.
ההוצאות שמקטינות את השבח
- מס הרכישה ששילמתם כשקניתם את הנכס
- שכר טרחת עורך דין — בקנייה ובמכירה
- דמי תיווך — בקנייה ובמכירה
- עבודות השבחה ושיפוץ, לפי קבלות
- שכר טרחת שמאי מקרקעין
- אגרות, מס רכוש והוצאות ריבית על המשכנתה בגין הנכס
כל הוצאה מוצמדת למדד ממועד התשלום ועד המכירה. אם שיפצתם לפני שמונה שנים וזרקתם את הקבלות — ההשבחה קיימת בדירה אבל לא בתיק המס. התחילו לאסוף תיעוד עכשיו, לא שבוע לפני החתימה.
הפטור לדירה יחידה — והתקרה
מי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(2), בתנאי שהחזיק בה לפחות 18 חודשים ולא ניצל פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. הפטור אינו אוטומטי — צריך לבקש אותו בהצהרה.
התקרה היא על שווי המכירה, לא על הרווח
הפטור חל עד שווי מכירה של 5,008,000 ₪ (מוקפא עד 15.1.2028). מכרתם מעל — החלק היחסי של השבח שמעל התקרה חייב במס, גם אם זו באמת ובתמים הדירה היחידה שלכם.
בהרצליה זה לא סעיף שמנוי בשוליים. בהרצליה פיתוח כמעט כל מכירה חוצה את התקרה, ובנוף ים, בנווה אמירים ובבתים הפרטיים ברחבי העיר זה קורה בקביעות. את זה רוב המוכרים מגלים אחרי שכבר חתמו.
| מחיר מכירה | חלק מהשבח שנשאר חייב |
|---|---|
| 4,500,000 ₪ | פטור מלא |
| 7,000,000 ₪ | 28.5% |
| 12,000,000 ₪ | 58.3% |
| 20,000,000 ₪ | 75% |
הטבלה מציגה חלק מהשבח ולא סכום. את החלק הזה אפשר לגזור ממחיר המכירה לבדו; את הסכום בשקלים אי אפשר, כי הוא תלוי ברווח, בהוצאות ובהצמדה — ולכן הוא נקבע בשומה, לא כאן.
החישוב הליניארי — לנכסים מלפני 2014
דירה שנרכשה לפני 1.1.2014 נהנית מחלוקה לפי תקופות: החלק מהשבח שנצבר עד סוף 2013 פטור ממס, והחלק שנצבר מ-1.1.2014 ואילך חייב ב-25%. החלוקה היא לפי אורך תקופת ההחזקה, לא לפי כמה הדירה עלתה בכל שנה. למי שקנה בהרצליה בשנות התשעים, זה לרוב ההבדל בין מס משמעותי לבין מס נסבל.
״הפטור הליניארי מתבטל ב-2030״ — לא במקרה שלכם
המשפט הזה מסתובב בשוק ודוחף אנשים למכור בחיפזון. ההצעה לבטל את החישוב הליניארי בהדרגה — 5% בשנה עד 2030 — לא נחקקה.
מה שכן נחקק, בחוק ההתייעלות הכלכלית מ-31.5.2023 וחל משנת 2026, צר בהרבה ודורש שני תנאים במצטבר: שלא עמדה דירת מגורים על הקרקע לא במועד הרכישה ולא ב-1.6.2023, וגם שבניית הדירה הושלמה אחרי 31.12.2030.
כלומר: הכלל מכוון למי שקנה קרקע לא בנויה לפני 2014 ובונה עליה עשור אחר כך. מי שקנה דירה בנויה לפני 1.1.2014 אינו מושפע ממנו כלל, ואין שום תאריך יעד שמחייב אותו למהר.
מס שבח מול היטל השבחה
שני תשלומים שנשמעים כמעט זהים, נגבים על ידי שתי רשויות שונות, ואפשר בהחלט לחוב בשניהם על אותה מכירה. מי שתקצב רק אחד מהם מקבל הפתעה.
מס שבח
- למי:
- רשות המסים
- על מה:
- השבח הריאלי שנוצר בנכס
- כמה:
- 25% מהשבח הריאלי
- מתי:
- בעת המכירה
היטל השבחה
- למי:
- הוועדה המקומית — העירייה
- על מה:
- עליית שווי מפעולה תכנונית: תוכנית, הקלה או שימוש חורג
- כמה:
- 50% מעליית השווי — ניתן להפחתה ל-25% או לפטור בהתחדשות עירונית
- מתי:
- נקבע באישור התוכנית, משולם במימוש
בהרצליה, שבה חלק ניכר מהעיר נמצא בתוכניות התחדשות עירונית, היטל ההשבחה הוא סעיף אמיתי בחשבון של המוכר — ולעיתים גדול ממס השבח עצמו. בדקו אם הבניין שלכם בתוכנית.
הדיווח — 30 יום, גם בעסקה פטורה
סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין מחייב את המוכר להגיש הצהרה תוך 30 יום ממועד המכירה. זה נכון גם כשהעסקה פטורה לחלוטין: הפטור אינו ניתן מאליו, אלא רק למי שביקש אותו בהצהרה במועד. לרוב עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש אותה — אבל האחריות היא של המוכר.
עוד נקודה שכדאי להכיר מראש: שבח חייב הוא הכנסה שלא מיגיעה אישית. מוכר שסך הכנסותיו מסוג זה חוצה את הרף השנתי (721,560 ₪ בשנת 2026) עשוי להתחייב גם במס יסף של 5% נוספים. יש גם סף שווי מכירה שמעליו שבח מדירת מגורים נכנס לבסיס מס היסף — את הסכום המדויק שלו בדקו מול רשות המסים או רואה החשבון, ולא באתר של משרד תיווך.
למה אין כאן מחשבון
כי אי אפשר. שני שכנים באותו בניין, שמוכרים באותו מחיר באותו שבוע, יכולים לשלם סכומים רחוקים זה מזה — לפי מתי קנו, במה קנו, מה שיפצו, מה תיעדו, כמה דירות יש להם, ומתי מכרו קודם. מחשבון שמתעלם מכל אלה ייתן מספר שנראה סמכותי ואינו נכון.
מה שכן אפשר לעשות, ולפני שמפרסמים את הדירה ולא אחרי שחותמים: לבדוק את הזכאות לפטור, לרכז את ההוצאות המוכרות, ולדעת אם התקרה נחצית. אנחנו לא רואי חשבון ולא עורכי דין — אבל אנחנו יודעים באיזה שלב לשאול את השאלה, ומכירים את אנשי המקצוע בהרצליה שנותנים עליה תשובה מחייבת.
המידע בעמוד זה כללי, מעודכן ל-08/2026, ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. לפני החלטה התייעצו עם רואה חשבון או עורך דין מקרקעין, ובדקו את הכללים והשיעורים העדכניים באתר רשות המסים.
שאלות נפוצות על מס שבח
מי משלם מס שבח — הקונה או המוכר?+
המוכר. מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר בנכס לאורך השנים, והוא מוטל על מי שמוכר. הקונה משלם מס רכישה, שהוא מס אחר לגמרי, מחושב אחרת ומשולם בשלב אחר של העסקה.
כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה?+
שיעור המס הוא 25% על השבח הריאלי — כלומר על הרווח אחרי ניכוי ההצמדה למדד ואחרי ניכוי ההוצאות המוכרות, ולא על מחיר המכירה. בעלי הכנסות גבוהות עשויים להתחייב גם במס יסף בשיעור 5% נוסף. את הסכום עצמו אי אפשר לגזור ממחיר המכירה בלבד, ולכן אין באתר הזה מחשבון מס שבח.
יש לי דירה אחת. אני פטור ממס שבח?+
לרוב כן, אך הפטור לדירה יחידה (סעיף 49ב(2)) מוגבל בתקרת שווי של 5,008,000 ₪, שהוקפאה עד 15.1.2028. אם מכרתם מעל התקרה, החלק היחסי של השבח שמעליה חייב במס גם כשזו דירתכם היחידה. בהרצליה זה לא מקרה קצה — זה המצב הרגיל בפיתוח ובשכונות היקרות. בנוסף נדרשת החזקה של 18 חודשים לפחות, והפטור אינו אוטומטי — יש להגיש בקשה.
האם נכון שהחישוב הליניארי המוטב מתבטל ב-2030?+
לא כפי שזה נשמע. ההצעה לבטל את החישוב הליניארי בהדרגה עד 2030 לא נחקקה. מה שכן נחקק (חוק ההתייעלות הכלכלית, 31.5.2023) הוא כלל צר בהרבה שחל משנת 2026: הביטול נוגע רק למי שרכש קרקע שלא הייתה בנויה — גם במועד הרכישה וגם ב-1.6.2023 — ומשלים את הבנייה אחרי 31.12.2030. מי שקנה דירה בנויה לפני 1.1.2014 אינו מושפע מזה כלל, ואין סיבה למהר למכור בגלל תאריך שלא חל עליו.
מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?+
שתי רשויות שונות ושני חישובים שונים. מס שבח משולם לרשות המסים והוא 25% על הרווח הריאלי שנוצר בנכס. היטל השבחה משולם לעירייה והוא 50% מעליית השווי שנגרמה מפעולה תכנונית — תוכנית חדשה, הקלה או שימוש חורג. הוא נקבע בעת אישור התוכנית ומשולם במימוש, לרוב במכירה. אפשר לשלם את שניהם על אותה עסקה.
תוך כמה זמן צריך לדווח לרשות המסים?+
30 יום ממועד המכירה, לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין. הדיווח נדרש גם כשהעסקה פטורה — הפטור אינו ניתן בלי שמבקשים אותו. לרוב עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש את ההצהרה.
אילו הוצאות מקטינות את מס השבח?+
מס הרכישה ששילמתם בקנייה, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך בקנייה ובמכירה, עבודות השבחה ושיפוץ לפי קבלות, שכר טרחת שמאי, אגרות והוצאות ריבית על המשכנתה. כל הוצאה מוצמדת למדד ממועד ההוצאה ועד המכירה. הוצאה בלי קבלה לא נספרת — וזו הסיבה שכדאי לאסוף את התיעוד שנים לפני שמוכרים.
שוקלים למכור בהרצליה?
את התכנון אפשר לעשות רק לפני החתימה. השאירו פרטים — נעריך את שווי הנכס בחינם, ונגיד לכם באיזה שלב כדאי לערב רואה חשבון או עורך דין מקרקעין.
ללא עלות וללא התחייבות · הפרטים נשמרים אצלנו בלבד.