הרצליה פיתוח מול הרצליה ב' — שני שווקים, שני קהלים

כשמישהו אומר "אני מחפש דירה בהרצליה" — השאלה הראשונה שמתווך מנוסה ישאל היא: איזו הרצליה? פיתוח? ב'? מרכז? כי אלה לא שכונות של אותו שוק. הן שווקים שונים, עם קהלים שונים, עם גורמים שונים שמשפיעים על המחיר, על חיי היום-יום ועל הערך לאורך זמן. המאמר הזה יפרק את ההבדל בצורה ישירה.

הרצליה פיתוח היא שם שמגיע עם תדמית. ים, מרינה, מגדלי יוקרה, פנטהאוזים, וילות. החלק הזה של הרצליה גובל ישירות בקו החוף, מחובר לנמל הרצליה ולמרכז הבילוי של המרינה, ומציע סגנון חיים שלא קיים בשום מקום אחר בשרון. זה לא שיווק — זה תיאור.

מי קונה שם? ניתן לאפיין את הקהל ברמה גבוהה: מנהלים בכירים, אנשי הייטק שרוצים משהו מעבר לעוד דירה בבלוק, ישראלים שחזרו מחו"ל ורגילים לסטנדרט שונה, ומשפחות שמוכנות לשלם פרמיום משמעותי תמורת מרחב וים. יש גם ביקוש בינלאומי — קונים מחו"ל שמחפשים נכס בישראל מגיעים לפיתוח לפני כל מקום אחר בשרון.

מה מייחד את הנכסים שם: בניינים עם שירותים — שמירה, לובי מעוצב, בריכה, חדר כושר, חניה מאובטחת. וילות עם גינות גדולות. פנטהאוזים עם גגות ונוף לים. ולצד כל אלה — דמי ניהול חודשיים שמשקפים את הרמה הזו. מי שלא כולל אותם בחישוב יגלה את האמת מהר.

מה פחות מדברים עליו: הרצליה פיתוח אינה שקטה. אזור המרינה פעיל, תנועה בקיץ יכולה להיות כבדה, ומי שמחפש שקט כפרי לא ימצא אותו שם. כמו כן, הקרבה לים לא זהה בין כל הנכסים — יש הבדל גדול בין "קרוב לים" לבין "נוף ים פתוח מהמרפסת", הבדל שמשפיע ישירות על המחיר ועל שביעות הרצון לאורך זמן.

הרצליה ב' ומרכז העיר הם לב-לבה של הרצליה המגורית. שכונות עירוניות מגוונות, עם מרקם חי של בניינים ישנים ופרויקטים חדשים זה לצד זה. כאן גרה רוב אוכלוסיית הרצליה — ולא מפני שלא הצליחו לקנות בפיתוח, אלא מפני שהצרכים שלהם שונים.

מי קונה שם? זוגות צעירים שמחפשים כניסה לשוק הרצליה, משפחות שצריכות נגישות למוסדות חינוך, לתחבורה ציבורית ולמרכזים מסחריים. גם משקיעים שמחפשים תשואת שכירות — מרבית ביקוש השכירות בהרצליה מגיע מאנשי הייטק שעובדים באזור ומשפחות שמחפשות מרכז עירוני, לא דווקא נוף ים.

היתרונות המרכזיים: קרבה לאיילון ולרכבת — נסיעה לתל אביב ולגוש דן נוחה. ריבוי מוסדות חינוך, גני ילדים ומרכזים מסחריים. מגוון רחב של דירות לפי גודל, מצב ומחיר. ובנוסף — תהליכי התחדשות עירונית שמתחילים לשנות חלקים מהשכונות, מה שיוצר פוטנציאל שלא תמיד מגולם עדיין במחיר.

מה פחות מדברים עליו: גיל הבניין חשוב. בניין ישן שהוזנח שונה מאוד מבניין ישן שמנוהל היטב, ולשניהם כתובת זהה. לפני קנייה בהרצליה ב', בדיקת מצב הבניין, ועד הבית והחשבונות היא לא בונוס — היא חובה.

ההחלטה הגדולה ביותר בין שני האזורים לא קשורה רק לכסף — היא קשורה לסגנון חיים. כדאי לשאול כמה שאלות ישירות לפני שמחליטים:

• האם הים הוא חלק מחיי היום-יום שלי, או נוף נחמד שאגיע אליו פעם-פעמיים בשבוע?
• האם אני מוכן לשלם דמי ניהול חודשיים גבוהים כדי לקבל שירותים ברמה גבוהה?
• האם חשוב לי להיות קרוב לתחבורה ציבורית, למוסדות חינוך ולמרכזים מסחריים?
• האם סגנון החיים שלי מתאים לאזור פעיל ובינלאומי, או שאני מחפש מרקם עירוני-מקומי שקט יותר?
• האם אני קונה למגורים ארוכי טווח, למגורים זמניים, או להשקעה?

לא קיימת תשובה נכונה אחת. קיימת תשובה שמתאימה לכם — ובחירה שאינה מבוססת על השאלות האלה היא בחירה שתתחרטו עליה, בין אם תבחרו בפיתוח ובין אם בהרצליה ב'.

נדל"ן זה לא רק המצב היום — זה גם לאן השכונה הולכת. ובהרצליה, ההתחדשות העירונית מגיעה לאזורים שונים בקצבים שונים.

בהרצליה ב' ובמרכז העיר, ישנם תהליכי תמ"א 38 ופינוי-בינוי שחלקם כבר בשלבים מתקדמים וחלקם עדיין בתכנון. בניין שנמצא בתהליך כזה עשוי לשאת ציפיות שמשפיעות על המחיר — אבל מדובר בתהליכים שלוקחים שנים ויכולים להשתנות. מי שקונה עם ציפייה לתמ"א צריך לוודא את הסטטוס האמיתי לפני שהוא מתמחר את הציפייה הזו.

בהרצליה פיתוח, השוק שונה — הערך שם הוא בנכס עצמו ובמיקומו, לא בפוטנציאל שינוי עתידי. מי שקונה שם קונה את מה שיש, לא את מה שיכול להיות.

ידע מקומי על מצב תהליכי ההתחדשות בכל בניין ספציפי הוא בדיוק מה שמשרד שעובד בשטח מביא לשולחן — ומה שקשה מאוד להשיג מחיפוש עצמאי באינטרנט.

שאלה שנשמעת הרבה: "מה כדאי יותר להשקעה — פיתוח או הרצליה ב'?" אין לה תשובה אוניברסלית, אבל יש לה מסגרת חשיבה.

נכסים בהרצליה פיתוח ברמה גבוהה יכולים להניב שכירות גבוהה לקהל שכירות איכותי של מנהלים או תושבים בינלאומיים. אבל עלות הכניסה גבוהה, דמי הניהול גבוהים, ותשואת השכירות ביחס לשווי הנכס לרוב לא תהיה הגבוהה ביותר שתמצאו בשרון.

בהרצליה ב' ובמרכז העיר, ביקוש השכירות מגיע ממגזר רחב — אנשי הייטק, עובדי אזור תעסוקה, משפחות. מגוון הדירות גדול יותר, ולפעמים עלות הכניסה מאפשרת מרחב מימוני שלא קיים בפיתוח. המיקום הנוח לתחבורה מוסיף נקודה לביקוש השכירות.

בכל מקרה — אין להתבסס על הבטחות תשואה ואין לחשב תשואה לפי מחיר מבוקש. את החישוב האמיתי עושים מול עסקאות שכירות שנסגרו בפועל, ורק אחרי שמחשבים גם עלויות ניהול, ביטוח, תקופות ריקות ועלויות שיפוץ.

המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני כל החלטה התייעצו עם עורך דין מקרקעין ויועץ מתאים.